威尼斯刘若英_对口浦东公立二梯队小学,兼顾自住和升学|大华锦绣11街区

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　　00 导语

　　【上海百强小学精选宝典】是【上海升学大全】公众号专门为购房者打造的内容栏目，人肉踩盘，深度真实的二手小区测评。

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　　这篇文章会给大家详细分析浦东新区北蔡板块的大华锦绣华城11街区的情况。

　　大华锦绣华城11街区作为对口浦东公立第二梯队昌邑小学（大华校区）的XQ房威尼斯实时天气，是板式的次新小区，兼顾自住和上学的复合需求。【上海升学买房我们最全，关注不迷路】

　　01 小区分析

　　1.1 基础信息

　　小区名称：大华锦绣华城11街区区域板块：浦东-北蔡板块单价：9-10万左右总价：住宅两房900-1000万左右，住宅三房1000-1500万左右产品：2007-2012年房龄，电梯小高层、电梯多层，容积率1.6，板楼次新，车位配比1：0.6，小区板楼车位750个，板楼户数1250个。物业：浦华物业，物业费1.45-1.85元/月/㎡租金：两房8500-10000元/月左右，三房11000-16500元/月左右。特点：小区绿化好，多层也有电梯，容积率低，居住舒适度高。小区近商场、近地铁、近学校。

　　1.2 小区位置小区位于上海市浦东新区北蔡板块，下南路880号。

　　1.3 建筑外立面楼道小区的外立面采用的是浅灰色，当前成色比较好。

　　1.4 环境设施非常不错的绿化，且核心区域的主干道，不允许汽车通行，可以保障小孩玩耍安全。

　　11街区的地下车库比周边其他街区的地下车库大很多，停车位相对充沛。

　　1.5 物业服务

　　小区物业和居委会高度配合，办公室离的不远，且服务规范。 小区物业和居委会提供贴心的小孩放学的晚托服务。

　　1.6 居民结构一部分为浦东新区本地工作的高级知识分子和机关公职人员，一部分是重视教育的新上海移民，多为在张江工作的IT，医药企业人士和在陆家嘴工作的金融界人士。

　　02 户型分析和购房推荐

　　2.1 户型分析

　　两室两厅，105平

　　下面的二室户型，客厅朝南，采光好；主卧朝南，次卧朝北，明厨明卫，整体比较宽敞。这个户型居住效率高，市场流动性高。三室两厅，108.01平

　　下面这个户型，整个住宅很有曲线感，阳台较多，采光较好，且多一个小书房。三室两厅两卫，130平

　　2012年建造（显然是吸收了2007年之后的市场反馈，房型做了设计调整，符合目前主流市场的审美），该户型动线与静线分离，两阳光威尼斯房评个朝南卧室光线好，两个卫生间都有窗。2.2 购房推荐在大华锦绣华城11街区置业，推荐购买 100平左右二房，或100-130平左右三房，一步到位，很长时间内不需要再换房。03 对口学校分析

　　对口昌邑小学（大华校区），浦东新区第二梯队公立小学。

　　对口上南东校，浦东新区第三梯队公立初中。

　　昌邑小学（大华校区）一直理性地贯彻着快乐教育的理念，这里的老师的整体素质很高，老师珍视每一个孩子，不会歧视差生，注重孩子的全面发展，对孩子性格的形成和发展非常关注，经常会和家长沟通孩子近日各科的情况。在昌邑小学（大华校区）就读，小升初阶段进可攻退可守。如以四校为目的，可以考虑考建平西校或者建平实验中学或外区好学校。家长中有相当部分是重视教育的新上海人，所以学校里面的学习气氛还是比较浓厚的。

　　04 周边配套

　　4.1 商业配套

　　小区周边配备有商场、超市、小吃店等生活配套设施，生活便利。小区旁边有很多便利店，儿童教辅机构，另外，巴黎春天、苏宁易购就在小区旁边，不远处有个哈雷戴维森摩托车专卖店，说明小区的购买力较强。

　　4.2 医疗配套周边没有特别近的三甲医院，相对最近的是2公里以外的上海第一妇幼保健院和安达医院，其中安达医院在大华锦绣华城11街区的南边，19街区的北入口设立了门诊部，提供极为便利的家门口的医疗服务。

　　05 板块概况

　　浦东北蔡板块位于浦东新区偏南侧，北至龙阳路，东抵罗山路，西靠杨高南路、浦三路。经过大力整治，风景优美的川杨河由西向东横穿过板块中央。距南浦大桥2.3公里，卢浦大桥3公里，驾车出行方面，可以快速上南北高架和内环线高架。

　　北蔡板块之前长期处于不温不火的状态，默默无闻，随着世博、碧云、花木板块的快速崛起，如今的北蔡从待字闺中变为世博、碧云、花木的“承接腹地”。

　　它没有市中心的繁华与喧闹，宽敞的道路整洁而宁静，同时也不失烟火气息。11号线、16号线、7号线、13号线和在建中的18号线经过北蔡板块，25分钟内可以到淮海中路，南京西路。综合来讲，北蔡板块是交通比较方便的一个板块，如果上班地点是张江板块，或者小陆家嘴，世纪大道板块，通勤时间较短。北蔡板块中间有大型购物商场巴黎春天，苏宁易购。北蔡板块有上海第一妇幼保健院（浦东分院）、安达医院、和九院浦东分院，医疗资源中规中矩。板块内的昌邑小学（大华校区）是浦东新区二梯队的公办小学，风格偏向素质教育，强项是英语和机器人，并和上海历史博物馆有合作。

　　一部分毕业生能考到上海的民办初中（如华育、兰生复旦），另一部分可直接进入对口的上南东校（锦绣校区）。北蔡板块的住宅层次丰富，各个价格段的产品都有。区域内的豪宅大华锦绣华城18街区的双拼别墅，联排别墅；高品质的大华锦绣华城11街区，3房总价1000万起，性价比高。中等品质的大华锦绣华城9街坊，为质量较好的动迁房，适合刚需自住。板块内带学区的老公房选择面较广，面积在70多平的两房，总价可控，适合刚需上车。

　　06总结

　　6.1 小区优缺点

　　6.1.1 优点：小区位于浦东新区北蔡板块。小区体量较大，有四个门，其中南门距离轨道交通13号线下南路站约400米，东一门距离轨道交通7号线锦绣路站970米，整个大华锦绣华城片区的建成日期普遍在2004年之后，其中大华锦绣华城11街区的建成日期是2007-2012年，且主要是在2011-2012年建成，所以品质明显高于同片区内其他的小区，而且大华锦绣华城11街区附近配套设施齐全，附近有巴黎春天、苏宁易购、中小学培训中心、便利店，生活相当便捷。小区对口昌邑小学（大华校区），是浦东新区公立二梯队小学，父母买在这里对孩子的小学教育就省心了。小区地下停车场较大，停车位比周边其他小区充沛，小区内部的主干道不让停车，适合小孩玩耍。居住人群五口之家较多，基本可以满足主流居住需求，无论是二胎家庭还是三代同堂，实际入住体验还是比较好的。小区的外立面比较干净，保养的比较好，内部环境绿化相当不错，是周边小区绿化水平最高的，小区物业和居委会配合较好。考虑到物业费是低于2元/平/月，确实是物超所值。小区住宅总建筑面积超过12万平方米，为全商品住宅，没有动迁安置房。小区容积率1.6，在该片区内品质较高，用料和工艺水准极佳，住宅品质较高。5层的多层板楼也有电梯。小区多为大户型，户型大都较好，三室二厅居多，户型比较方正，适合二胎家庭或者三代同堂型家庭。6.1.2缺点：靠近小区西侧的几栋楼有2+1房型（108平米），整个住宅是圆形的，不太符合中国人的主流审美观，且家具需要定制。另外大华锦绣华城11街区有一部分楼是临街分布（一楼是底商），部分住户会受到影响。6.2 总结大华锦绣华城11街区属于品质次新，物业管理好绿化好，可以同时兼顾自住和上学。且周边配套成熟，生活便利，值得购买。上海买房拿不准？

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